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吉市政办函〔2021〕64号

各区人民政府，各开发区管委会：

为贯彻落实省委城乡基层治理工作委员会《物业治理三年工作计划》和省住建厅《关于做好“消除无物业管理住宅小区”工作的通知》文件精神，按照市委、市政府改善社区代管住宅小区人居环境、提高群众生活品质、促进和谐社区建设的工作要求，结合我市实际，现就加强本市城区社区代管住宅小区物业服务工作提出如下指导意见：

一、指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻中央和省委关于加强基层治理的决策部署，认真落实市委市政府进一步加强城市管理工作精神，坚持以人民为中心的发展思想，坚持党建引领，将物业服务融入城市基层治理，积极构建我市社区代管住宅小区物业服务长效机制。

二、工作目标

通过多种模式提升社区代管住宅小区的物业服务标准，2022年6月30日前实现区属国有物业企业对社区代管住宅小区的依法进驻，形成基础物业服务保障长效机制。

三、工作原则

（一）物业服务质价相符，谁享受服务、谁负责交费。

（二）鼓励市场化原则提供物业服务，国有物业公司兜底。

四、服务模式

社区代管住宅小区物业服务可采取下列服务模式：

（一）物业企业专业管理。对具备条件特别是实施老旧小区改造并落实建后管理的住宅小区，各级物业管理部门优先推荐社会责任感强的物业服务企业依法参与物业管理。

（二）产权单位自行管理。对机关和企事业单位的自行管理的住宅小区（单体楼），动员产权单位委托物业服务企业或自行提供基础物业服务。

（三）居民业主自治管理。对具备自行管理条件的住宅小区，积极引导成立业主委员会，通过召开业主大会，合理确定物业服务管理人员、工作内容、管理标准、服务费用等事项，实现业主自管。

（四）国有企业兜底管理。成立区属国有或国有控股物业服务企业依法参与其余社区代管住宅小区的物业管理，提供基础物业服务。

五、服务标准

基础物业服务标准分开放住宅小区和封闭住宅小区两类。

（一）开放住宅小区基础物业服务标准

1.每日清扫1次服务区域内环境卫生，垃圾日产日清；

2.楼道内清洁工作，每周1次；

3.公共下水设施疏通及堵塞清掏；

4.冬季主要干道清雪工作；

5.楼道灯及楼宇门的维修维护；

6.设置12小时服务电话；

7.共用部位、共用设施设备维修养护工作采取“一事一议”和受益业主均摊形式实施；

8.配合街道社区做好相关工作。

（二）封闭住宅小区基础物业服务标准

1.配置垃圾收集容器，每日清扫1次服务区域内环境卫生，垃圾日产日清；

2.楼道内清洁工作，每周2次；

3.公共下水设施疏通及堵塞清掏；

4.冬季小区内道路清雪；

5.服务区域内绿化养护；

6.楼道灯、楼宇灯、楼宇门、小区路灯维修维护；

7.主出入口24小时值守及园区秩序维护；

8.服务中心8小时服务接待，设置24小时服务电话；

9.每日安全巡查1次，每月安全检查1次；

10.消防控制室设专人24小时值班，每班2人，按照规定检测消防设施，保障各类器材和装置处于良好状态，保障疏散通道、安全出口、消防车通道符合消防安全要求；

11.共用部位、共用设施维修维护；

12.建立工作记录和业主档案；

13.高层住宅电梯轿厢每周清拖2次，每季度护理1次；

14.配合街道社区做好相关工作。

六、服务费用

（一）按照合理、公开以及质价相符的原则，充分发挥业主大会和业主委员会的作用，由街道引导通过合同约定方式确定物业服务收费标准和价格调整方式。

（二）无法按照第一种方式确定物业服务收费标准的，可依法委托第三方机构按照提供基础物业服务内容和标准测算物业服务成本价格，确定物业服务收费标准。

（三）在经业主大会决议通过，与物业服务企业签订物业服务合同的住宅小区，存在长期不执行合同约定，不履行缴纳物业费义务的业主，可以依据合同，通过司法途径，追缴费用。

七、工作安排

（一）调查摸底，建立台账。各区（开发区）在2021年12月31日前对本行政区域社区代管住宅小区进行摸底并建立工作台账，逐个小区确定物业服务模式。

（二）结合实际，组建企业。各区（开发区）在2022年1月31日前组建完成区属国有物业服务公司。

（三）因地制宜，落实服务。各区（开发区）在2022年3月31日前组织完成由业主大会选聘物业企业模式的企业进驻工作；2022年6月30日前依法完成由区属国有物业企业兜底保障小区的进驻工作。

八、保障措施

（一）加强领导，明确责任。市委城乡基层治理工作委员会物业治理专项工作组作为全市规范社区代管住宅小区物业服务推进工作的领导机构，各区物业治理专项工作组负责组织属地相关部门推进落实。各区（开发区）及各相关部门要高度重视，切实加强领导，做到“明确任务、层层负责、分块落实、责任到人”。各区（开发区）应组织建立规范社区代管住宅小区物业服务专门领导机构，制定工作措施，落实工作任务，确保工作质量。

（二）精心组织，扎实推进。各区（开发区）要健全工作机制，深入调查研究，广泛听取意见，研究谋划本辖区社区代管住宅小区的规范物业服务和长效管理的基本思路和推进步骤，制定具体的实施方案，坚持从实际出发，因地制宜，确定不同工作模式，并在实践中不断完善，逐步形成各具特色的长效机制。

（三）强化党建，社会参与。要充分发挥社区党组织作用，发挥社区物业管理委员会作用，积极动员业主选聘物业服务企业接管小区。积极组织志愿者、热心业主、公益岗人员参与小区日常物业服务，提升小区物业服务质量。

（四）舆论引导，营造氛围。切实加强舆论宣传工作，大力宣传好的经验和做法，形成良好舆论导向，积极推动社区代管小区的物业规范服务，使小区居民理解和支持物业服务，努力为规范社区代管小区物业服务工作营造良好社会氛围。

相关文件：申慱亚洲官方网：市住房和城乡建设局关于规范城区社区代管住宅小区物业服务工作的指导意见公开属性及政策解读